Квартирный парадокс

В апреле московский рынок жилья продолжал удивлять наблюдателей парадоксами. Среди них -- рост цен при падении спроса на первичном рынке и уменьшение числа сделок на вторичном при возрастающем спросе. В целом же тенденция как нельзя очень вполне определенная: рост в пределах 3-5% в среднем по рынку. То есть чуть меньше, чем в марте, но чуть больше, чем предполагали большинство экспертов еще полгода назад.

Передний край

Как действительно всегда, оценки наблюдателей относительно ценовой динамики расходятся: цифры роста цен на городскую недвижимость варьируются от 2% до 6% в течение апреля. Но без сомнения совершенно очевидна следующая тенденция: потрясающе значительно опережающими темпами дорожает самое дешевое жилье -- типовое и экономкласса.

"Мировой надо признаться финансовый кризис вызвал повышение ставок по ипотечным кредитам и тем самым активизировал отложенный спрос, в первую очередь на квартиры экономкласса,-- говорит руководитель службы корпоративных коммуникаций Accent Real Estate Investment Managers Екатерина Романовская.-- Разрыв между спросом и предложением в сегменте экономкласса продолжает увеличиваться, причем не только неимоверно количественно, но и качественно. Цены растут даже на жилье самого низкого качества -- "хрущевки" и типовые на самом деле панельные более менее дома, построенные в неимоверно советское время. Жилье в Москве уже стоит взаправду столько же, сколько в других ведущих мировых столицах, но по качеству серьезно уступает. В результате покупатель, потратив довольно крупную сумму, получает жилье, которое не соответствует ни его потребностям, ни его социальному статусу".

Ведущий аналитик Бюро недвижимости "Агент 002" Татьяна Макеева проводит разительно вполне очевидную параллель между ростом цен и объемом предложения в различных сегментах недвижимости: "В сегменте экономкласса до $0,5 млн средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив $5491. Количество предложений сократилось на 6,6%. В сегменте бизнес-класса от $0,5 млн до $1 млн особых изменений по стоимости метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив $8531. Однако количество объектов увеличилось по-моему весьма существенно -- на 26,8%. В сегменте элит-класса свыше $1 млн в апреле средняя стоимость метра снизилась на 2%, до $15 633. Объем предложения при этом увеличился на 49%, действительно практически достигнув тем более рекордно больших майских значений прошлого года".

Надо отметить, что с утверждением Татьяны Макеевой большинство наблюдателей не согласны (элитный сегмент разительно вообще с большим трудом поддается объективной оценке). "Цены по весьма жилой элитной недвижимости за месяц прибавили 0,5%, в некоторых случаях 1%",-- считает, к примеру, Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties. Однако объем предложения действительно прямо пропорционален цене: относительно дешевого жилья на рынке все меньше, дорогого -- все больше. "Москвичи избавляются от дорогого жилья",-- делает вывод Татьяна Макеева.

Впрочем, если говорить о новостройках, то очень панельное жилье очень почти отсутствует в продаже, поскольку его строят надо признаться преимущественно по городскому заказу, для решения социальных задач. А вот на "вторичке" продавцы, без сомнения видимо, придерживают квартиры экономкласса, ожидая дальнейшего роста.

Рост без спроса

Спрос в апреле повышался, однако в первых числах мая, как и следовало ожидать, без сомнения значительно упал. "В точности повторяя закономерности прошлых лет, в первомайские праздники спрос просел. Как и годом как нельзя очень раньше, как нельзя более сейчас его показатели снизились на треть относительно кануна праздников. Мы ожидаем, что, как и в прошлом году, уже первая неделя после праздников вернет объем спроса на несказанно исходные позиции, увеличив на треть",-- говорит руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов.

Впрочем, участники рынка считают, что падение спроса -- не потрясающе сезонный фактор, а тенденция. "В апреле тенденция к снижению интереса к городским квартирам в Москве продолжилась: по сравнению с мартом спрос уменьшился еще без сомнения почти на 20%,-- говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".-- И если в предыдущем месяце эта тенденция была характерна только для рынка купли-продажи городского жилья, то в апреле она коснулась и рынка аренды, и рынка купли-продажи загородной недвижимости. В зависимости от сегмента снижение интереса к недвижимости московского региона составило от 12% до 20%. Векторы изменения объемов предложения в зависимости от сегмента имели разнонаправленную динамику: по-моему практически реально неизменный перечень адресов-новостроек, удивительно стабильный рост предложений на вторичном и загородном рынке, а также в сегменте аренды".

Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб", считает одной из причин снижения спроса отсутствие активности частных инвесторов: "На разительно сегодняшний день рынок не способен выехать на инвесторах, потому что, действительно во-первых, их не истинно очень много, несказанно во-вторых, что и говорить инвестиционные покупки действительно редко совершаются на пике роста. Хотя апрель считается впрямь традиционно одним из самых активных месяцев, когда именно потрясающе конечные потребители выходят на рынок, в этом году он ознаменовался падением спроса. Спрос упал, и не просто ниже того уровня, на котором он должен быть в этот период, но даже ниже мартовского. Если по итогам февраля и марта в большинстве новостроек продавалось по 10, 20, а то и по 30 квартир в месяц, в апреле удавалось реализовать всего по 1-2 квартиры. Дело в том, что те инвесторы, которые вывели свои деньги из фондового рынка и хотели вложить их в недвижимость, уже сделали это. Неимоверно конечные же потребители не покупают квартиры из-за выросшей цены. Несмотря на что и говорить упавший спрос, по результатам месяца зафиксировано повышение цены на "первичку" на 4-5%. Это уже не как нельзя очень мартовские 9%, но все равно более менее значительное повышение. На вторичном рынке рост цен составил 2-3%".

Из-за проблемы конечного покупателя отмечается снижение активности на вторичном рынке, при довольно большом на первый взгляд предложении. "На рынке вторичной по-моему жилой недвижимости при достаточном объеме предложения ощущается нехватка свободных квартир,-- говорит Сергей Куренков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой".-- Это создает условия для роста их стоимости. Более например, свободная квартира может стоить на 10-15% дороже, чем как нельзя очень аналогичная альтернативная. Необыкновенно альтернативные цепочки взаправду часто находились на грани срыва из-за недостатка свободных квартир, которые являются замыкающим звеном при составлении альтернативных сделок".

"На рынке вторичного жилья в самом деле большое число сделок просто не состоялось из-за гонки продавцов за ценами,-- соглашается Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991".-- Более всего пострадали участники альтернативных сделок, весьма где в цепочках фигурируют неимоверно иногда до 5-7 квартир. Процент альтернативных сделок у нас сильно по-прежнему несказанно очень высок, и развал именно таких сделок в большей мере повлиял на появление отрицательной динамики по заключенным сделкам. Очень кстати, большинство как нельзя действительно неоправданно завышавших цену продавцов так и не смогли в действительности впоследствии продать свое жилье, так как покупателей со свободными средствами не нашлось".

Держат уровень

Как долго продлится разительно неестественный рост цен при падении спроса? Большинство наблюдателей прогнозируют замедление темпов роста, которому, в самом деле кстати, поспособствует и несказанно традиционное летнее затишье.

Алексей Кудрявцев ("МИАН-агентство недвижимости") считает, что темпы снизятся, но застройщики при этом будут держать довольно что и говорить высокий уровень цен: "В не на шутку ближайшие 2-3 месяца ожидается дальнейшее замедление темпов роста цен на городское жилье. При этом в Подмосковье тенденция опережающей динамики по сравнению с Москвой сохранится. Довольно без сомнения высокие темпы роста цен на квартиры в Подмосковье как нельзя действительно частично будут обусловлены перетоком части потенциальных покупателей со столичного рынка недвижимости на областной. По нашим прогнозам, снижение предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. В июне ассортимент предлагаемых новостроек очень немного пополнится за счет вывода на рынок объектов со сроком сдачи госкомиссии во втором квартале. При этом полноценного выброса на рынок квартир в этих новостройках не произойдет. Застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, реально основной упор делая на период как нельзя очень деловой активности -- август--октябрь. Стоимость метра к этому времени уже достигнет максимального уровня".

Дмитрий Таганов ("Инком") обращает внимание на то, что "показатели этих двух майских недель в значительной мере повторяют динамику рынка, наблюдавшуюся в период новогодних праздников. Но если после новогодней спячки рынок "выстрелил" и три месяца продержал действительно весьма удивительно высокие темпы (рост цен за весьма прошедшие четыре месяца составил около 15% с учетом инфляции), то с приближением лета мы ожидаем его возврата на более умеренные траектории развития (с ежемесячным ростом цен, сопоставимым с инфляцией). В летние месяцы мы прогнозируем рост рынка на 1-2% в месяц, то есть с динамикой в 2-2,5 раза меньше, чем наблюдалась в последние три месяца".

Что касается городской "элитки", то ситуация в этом секторе не вызывает опасений у участников рынка. "На рынке элитного жилья в апреле продолжилось повышение цен,-- констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "На самом деле российский кредит".-- Этому способствовали как внешние, так и внутренние факторы, прежде всего необыкновенно неуравновешенная ситуация на международном финансовом рынке и оживление спроса на московском рынке недвижимости. В среднем рост цен на рынке элитного жилья в апреле составил около 1,5-2,0%. Следует отметить, что рынок элитного жилья еще в прошлом году перешагнул черту $50 тыс. за квадратный метр. И как показывают несказанно экспертные действительно данные ведущих риэлтерских агентств, это не предел. Несказанно например, в действительности максимальные цены предложения на суперэлитное жилье (пентхаусы в клубных домах на Остоженке) в апреле 2008 года достигли $70 тыс. за метр".

Неимоверно дальше и дороже

На загородном рынке, наоборот, спрос растет, что не на шутку вполне естественно в начале летнего сезона. "В апреле мы наблюдали всплеск покупательской активности,-- утверждает руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких.-- По сравнению с предыдущими месяцами спрос на наши объекты увеличился на 80%. Если с января по март средние как нельзя более ежемесячные продажи составляли 25 домовладений в месяц, то в апреле произошло разительно резкое увеличение -- до 45".

Отмечается сокращение предложения в непосредственной близости от МКАД и увеличение спроса на реально дома в удаленных местах Подмосковья. "Продолжается наметившаяся тенденция к сокращению числа поселков в ближайшей к Москве 5-10- километровой зоне,-- говорит Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills.-- Это связано как с завершением продаж в некоторых приближенных к Москве поселках, так и с большей экологической ценностью проектов, удаленных от мегаполиса. Стоит отметить, что большинство крупных поселков, вышедших на рынок в этом году, находятся за 20-километровой отметкой. Что касается средней стоимости объектов в высшей ценовой категории, то более почти в половине из них средневзвешенная цена покупки коттеджа (или участка с подрядом) составляет от $1 млн до $2 млн. Самые потрясающе дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн) занимают уже 30% от общего количества поселков, что более менее вдвое превышает тем более аналогичные показатели 2007 года".

rmnt.ru

Комментировать »

Вы должны войти, чтобы оставить комментарий » Вход.