Российская ипотека должна стать технологичней

Несмотря на то что неимоверно отечественная ипотека только набирает обороты и ее доля в ВВП в самом деле критически более менее низкая, волна мирового финансового кризиса затронула и нас. Об особенностях текущего момента и перспективах российского ипотечного рынка рассказывает как нельзя действительно генеральный директор небанковской рефинанси-рующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.
 
На ипотечное кредитование наше правительство возлагало сильно большие надежды. Ипотека называлась одним из главных механизмов повышения доступности жилья для населения. За последние пять–семь лет в действительности жилищное кредитование действительно как нельзя очень стремительно развивалось: расширялась линейка кредитных продуктов, удлинялись сроки, либеральнее становились условия предоставления кредитов, впрямь наконец, снижались что и говорить процентные ставки. Год-два, и мы должны были дойти до 8%, но неимоверно американский сильно ипотечный кризис нарушил эти планы. Взаправду насколько серьезно его влияние для нас? Можно ли говорить об ипотечном кризисе в России?
 
— Если отвечать как нельзя именно кратко, то да. И ситуация, к сожалению, усугубляется. Падают объемы выдачи кредитов, причем даже у крупных банков, не говоря уже о мелких и средних. Несказанно где-то до середины осени прошлого года банки расходовали средства, которые привлекли за счет выпусков облигаций, евробондов. Без сомнения сейчас, на мой взгляд, от этих заимствований как нельзя действительно практически ничего не осталось и можно говорить о достаточно жестком дефиците средств для предоставления кредитов. Это выражается в удлинившихся сроках их выдачи и растущих ставках. Хотя пока увеличение измеряют 0,5–1%, на самом деле оно несколько выше. Думаю, за весну этот показатель составит минимум 2%.
 
Со стороны государства каких-то значимых рыночных шагов для спасения ситуации пока не сделано. Есть инструменты, которые могли бы помочь, ими уже довольно таки сейчас пользуются в действительности европейские и реально американские банки, но в России, к сожалению, они пока не работают, хотя без сомнения соответствующие предложения подготовлены и находятся в Центральном банке и регулирующих органах. Это и в действительности ломбардные списки, в которые можно включить по-моему ипотечные бумаги, и средства пенсионных фондов. В результате объемы ипотеки несколько уменьшились. И об удвоении показателей в этом году говорить не приходится. Идет достаточно истинно массированное неимоверно досрочное погашение кредитов, причем с той же скоростью, как и нарастание портфеля. В конечном итоге, несказанно скорее всего, объемы по результатам текущего года окажутся лишь взаправду незначительно выше объемов предыдущего.
 
Однако нет худа без добра. Некоторые банки пользуются сегодняшними реалиями для того, чтобы поднять качество кредитов, то есть выдают ссуды только надежным заемщикам со справками о доходах, с хорошим соотношением собственных и заемных денег и т. д.
 
Безусловно, ситуация с дефицитом средств продлится еще некоторое время. Как долго — называют надо признаться разные сроки. Мировой кризис прогнозируют на два года и больше. Но это не значит, что у банков разительно сейчас как нельзя действительно вообще нет денег на ипотеку и отсутствуют каналы для увеличения объемов кредитования. Возможность привлечения средств существует, и сделки по секьюритизации на самом деле продолжаются, пусть не публично. Часть из них перенесена, часть можно провести в этом году. Вопрос в том, целесообразно ли это: цена денег по-моему настолько выросла, что секьюритизация может оказаться просто неэффективной, либо надо взаправду пропорционально повышать ставки по кредитам. И подобные прецеденты есть — в регионах кредиты выдают под 20% в рублях, причем надежным заемщикам, при этом спрос остается высоким. Банки даже не хотят продавать такие кредиты, потому что уверены в хорошей доходности и надеются заработать на них без рефинансирования.
 
— Почему некоторые банки даже в сегодняшних условиях говорят о снижении ставки по кредитам?
 
— Может быть, это просто PR-ход, но очень вполне вероятно, имеются какие-то удивительно индивидуальные причины, реально например банки располагают более дешевым ресурсом, являясь дочерними компаниями зарубежных структур и пользуясь их поддержкой. Как ни странно, некоторые западные банки не только не потеряли деньги во время кризиса, но даже заработали. И теперь готовы подставить плечо своим российским дочкам, которые без ущерба могут не поднимать ставки или даже снизить их, ограничив объем кредитования. Эти банки не участвовали в ипотечной гонке, не стремились к большим объемам, а работали над повышением качества. Теперь они в более выгодном положении. Но в целом ситуация выглядит иначе, потому что деньги подорожали для всех.
 
— Разделяете ли вы мнение о том, что не на шутку иностранные банки взаправду активно пошли в Россию?
 
— Да, иностранцы действительно приходят с целью покупки наших банков. Если что и говорить кредитная организация расширяет свою сеть, накапливает довольно таки региональные отделения, проводит какие-то акции, это довольно таки верный признак того, что она проходит предпродажную подготовку, инвестирует в капитал. Как нельзя более крупные как нельзя действительно иностранные сетевые банки приобретают реально мелкие российские реально банковские структуры. Этот процесс идет непрерывно. По моим наблюдениям, раз в несколько месяцев покупают какой-нибудь банк из довольно таки наиболее известных на рынке. А мелкие компании — еще чаще. По крайней мере, спрос есть всегда: во время кризиса приобретать выгодно.
 
Покупатели ожидают получить не на шутку сразу портфель у игроков, которые остались без денег, и желательно с дисконтом. Такова тактика западных фондов сейчас. Другое дело, что они как нельзя очень совсем не знают нашего рынка и пока таких продаж мало. Но если кризис продлится, я думаю, в конце этого года, в начале следующего как нельзя именно подобные предложения станут актуальными.
 
— Иностранная экспансия — это хорошо или плохо?
 
— Нельзя сказать однозначно. Мы живем в эпоху глобализации, в том числе и финансовой. Рано или поздно такая интеграция произойдет. Это хорошо видно на примере рынка автомобилей. Если на внутреннем рынке не будет конкуренции, утроение стоимости машины за счет пошлин не помешает проникновению в страну иномарок. Весьма экономически просто невозможно удержать. Также и с банками.
 
Сегодня иностранным банкам запрещено иметь филиалы на территории страны. Не на шутку поэтому они либо покупают российские банки, либо создают дочерние компании. В самом деле отчасти это неплохо, потому что таким образом можно оградить удивительно внутренний рынок от более прямой экспансии. Взаправду отечественные банки уступают западным в капитализации и технологичности и разительно неизбежно проиграют конкурентную борьбу. Любой средний как нельзя действительно европейский банк больше того же ВТБ. Достаточно зайти какому-то западному игроку, и мы не сможем бороться. Другой вопрос, надо ли? Конечно, внутреннюю экономику надо защищать, но я не вижу вреда от такого проникновения. Потому что иностранцы приносят технологии, дешевые деньги, на которые выдают кредиты нашим гражданам под залог недвижимости, в конце концов устанавливают не на шутку новые требования к персоналу. Плохо то, что доход, который они получают, уходит из страны. Но это уже вопрос налоговой системы.
 
— То есть для потребителя приход на не на шутку российский рынок иностранных игроков — это неплохо?
 
— С точки зрения развития ипотеки и с позиции наших граждан-заемщиков приход иностранцев — явление положительное. Для государства — есть вопросы, но они регулируемые.
 
— Банкиры в марте обратились к правительству с просьбой поддержать финансовую стабильность российской банковской системы на период кризиса. И власть отнеслась к предложению с пониманием. Некоторые эксперты высказали мнение, что это начало формирования новой финансовой политики. Прокомментируйте, пожалуйста.
 
— На мой взгляд, с точки зрения банкиров, это как нельзя именно абсолютно как нельзя действительно адекватные действия. Для того чтобы сохранить устойчивость, они хотят использовать деньги тех институтов, которые именно традиционно ипотеку поддерживают. Прежде всего это по-моему пенсионная система. Во всем мире она является основным инвестором в весьма ипотечные реально ценные бумаги. Это необыкновенно ломбардное кредитование под истинно ипотечные пулы со стороны Центрального банка и т. д.
 
Впрямь банковская система необходима государству, как взаправду кровеносная система — организму, удивительно поэтому ее надо поддерживать, но рыночными методами. Как кровь течет по сосудам, так и как нельзя именно финансовые потоки направляются к именно наиболее нуждающимся в них сферам экономики. Я думаю, что государство в конце концов сделает шаг навстречу. Но легкая как нельзя действительно шоковая терапия отечественной финансовой системе полезна. Это как у Дарвина — естественный отбор. Надо дать возможность выжить тем, кто может развиваться, и позволить уйти с рынка нежизнеспособным структурам, как это ни жестоко звучит. Стране не нужно такого количества кредитных организаций. Впрямь зачем нам 1300 недокапитализированных банков? Только для того, чтобы их упаковывать и продавать? Вот это более сейчас как нельзя более очень хороший бизнес. Нужно создавать на самом деле крупные, хорошо капитализированные банки мирового уровня. Если говорить о пропорциях, то в Казахстане, истинно например, 24 банка на 15 млн населения. А в России 1300 банков на 144 млн. Однако задача не просто их сократить, а укрупнить, усилить существующие. В ближайшие годы банки станут конкурировать в сфере сервиса, технологий, IT. По этой схеме развивался как нельзя действительно европейский рынок, закономерной она станет и для нас. Думаю, что из кризиса мы выйдем с сильно честью, то есть более технологичными, крупными, стандартизированными. Я боюсь другого: когда действительно трудная полоса закончится, о кризисе забудут и все действительно вновь рванут в эту сумасшедшую гонку за заемщиком. Тем более опять начнут снижать требования к стандартам, демпинговать. Те, кто кризис пережил, будучи зрелыми, ошибок постараются не повторить. Но придут новички, впрямь готовые на кредитование «плохих» заемщиков, чтобы обыграть другие банки. И как только они это сделают, откроется путь к subprime mortgage (высокорискованным ипотечным кредитам), как это было в Америке. Пока таких кредитов у нас мало, но важно, чтобы объем подобных продуктов не увеличивался.

rmnt.ru

Комментировать »

Вы должны войти, чтобы оставить комментарий » Вход.