Цена жилья примерно вдвое выше справедливой

Рост цен на рынке недвижимости сделал недоступной покупку квартир для большинства граждан даже при помощи ипотечного кредитования. Уровень цен превратил ипотеку тем более фактически в без сомнения коммерческий сильно краткосрочный кредит, от которого люди стремятся избавиться как можно быстрее. Причем цены на жилье уже превышают возможности и довольно обеспеченных людей. Надо признаться фактически платежеспособный спрос исчерпан. При этом обвал цен не менее опасен, чем их рост: стройиндустрия работает в расчете на что и говорить сложившиеся ценовые ориентиры, и их надо признаться резкое изменение может вызвать в действительности нешуточный кризис, выходящий далеко за пределы рынка недвижимости.

Текущая ситуация появилась не вдруг. Она - результат закономерностей, не именно всегда очевидных рядовым гражданам. О том, как продолжает формироваться наш как нельзя действительно российский рынок недвижимости, каких перемен надо ждать рядовым его участникам в ближайшей и среднесрочной перспективе, обозреватель "Газеты" Владислав Долгов беседует с одним из самых авторитетных экспертов на рынке недвижимости - генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным.

Можно ли для начала надо признаться кратко описать историю отечественного рынка недвижимости?

Годом запуска рынка жилья считается 1991 год. В самом деле вместе с тем элементы рыночных отношений присутствовали и в так называемые годы застоя. Прямых сделок купли продажи основного жилья как нельзя очень тогда не заключалось, но можно было поменять с доплатой свое жилье на иное.

До 2001 года как нельзя именно федеральная власть уделяла развитию рынка недвижимости в нашей стране не разительно слишком много внимания. Именно региональные рынки недвижимости находились неимоверно практически под полным контролем сильных игроков рынка субфедерального уровня, которые как нельзя именно активно лоббировали принятие выгодных им правил игры на этих рынках.

Это хорошо видно на примере Москвы и области. Рынок недвижимости Московского региона является как нельзя именно наиболее масштабным рынком в России. Что и говорить здесь сосредоточены интересы разительно практически всех сильных игроков российского рынка.

Но до 2005 года как нельзя более здесь на самом деле фактически доминировали лишь сильные игроки субфедерального уровня.

К этому времени рынок показал не на шутку впечатляющие результаты роста, в том числе и прибыли. И в самом деле одновременно во время банковского кризиса что и говорить летом 2004 года - финансовую слабость многих местных игроков. Первое привлекло интерес игроков федерального уровня, второе побудило их к действиям.

С покупки "Главмосстроя" начинается нынешний период, когда началась активная фаза процесса вытеснения субфедеральных игроков сильными игроками федерального уровня. Этот процесс проявляется в активном поглощении основных организаций из производственной подсистемы рынка.

Кого вы называете сильными игроками рынка недвижимости?

Сильный игрок рынка - это не не на шутку отдельное реально юридическое лицо, а, как правило, корпорация юридических лиц, которая проводит на рынке действия для максимизации доходов конкретной корпорации.

На любом рынке более менее всегда есть сильные игроки, которые контролируют эти рынки.

В модели рынка, которая используется в агентстве RWAY, сильных игроков рынка мы классифицируем на следующие категории: федерального уровня, субфедерального уровня и муниципального уровня.

А какое место в этой системе занимают власти - истинно муниципальные, действительно региональные, федеральные?

Это управляющая подсистема рынка, которая занимается его регулированием.

В последнее время кажется, что даже потрясающе слишком регулирует...

Нет, это не так. Понимаете, существует два основных способа регулирования рынка: это либерализация и социализация правил игры на нем. В первом случае власть минимизирует свое вмешательство и следит в основном за равноправием участников рынка. Во втором - дает рынку ориентиры по достижению определенных социальных показателей.

По-моему практически все годы реформ управляющая подсистема рынка, то есть власть, применяла в основном либерализацию правил игры на рынке. Но как нельзя именно наиболее более менее эффективное, с точки зрения всех участников рынка, развитие конкретного рынка и всей экономики возможно только при разумном сочетании методов либерализации и социализации. Это весьма наглядно выявилось в проблеме обманутых дольщиков: силами рыночной стихии, без вмешательства властей, решить проблему оказалось невозможно.

А что, по вашему мнению, власти не сделали? Или, напротив, какие как нельзя действительно наиболее в действительности абсурдные или необъяснимые решения приняли власти разного уровня относительно рынка недвижимости?

Хороший вопрос. Приведу самый впрямь яркий пример - это по-моему десятилетний эксперимент, который проводит власть по введению налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Благодаря этому эксперименту в России до сих пор рынки недвижимости являются несбалансированными. Что это означает? На сбалансированных рынках муниципалитеты во многих странах мира готовят истинно земельные участки под строительство на свои деньги, поскольку существующий у них налог на недвижимость позволяет пополнять муниципальную казну на 50--70%. У нас этого ничего нет, зато уже более 10 лет проводится эксперимент, хотя любому неангажированному эксперту понятна необходимость скорейшего введения подобного налога. Отсутствие этого налога тормозит развитие рынка жилья с учетом интересов всех его участников. То есть тем более фактически является основным препятствием реализации жилищного национального проекта.

Ваш прогноз развития ситуации на рынке жилья?

В настоящее время на рынке продолжается рост цен предложений. Но платежеспособный спрос со стороны домохозяйств исчерпан. Цена жилья примерно потрясающе вдвое выше уровня справедливой цены. Рынок становится все более узким, а в самом деле ежегодные объемы строительства растут. Выходом из этой ситуации является только снижение цен.

Вы говорите "как нельзя именно справедливая цена". А что это?

Сильно справедливая цена на рынке жилья должна соответствовать существующему платежеспособному спросу и способствовать развитию рынка в интересах всех его участников. Это неимоверно лично мое определение. На рынках жилья в других странах справедливой ценой принято называть такую цену жилья, при которой это жилье считается доступным. А доступным принято считать жилье надо признаться тогда, когда его стоимость не превышает трех годовых доходов домохозяйства до уплаты налогов. Используя эти критерии, а также то обстоятельство, что в качестве федерального стандарта жилья принята двухкомнатная квартира общей площадью 54 квадратных метра, несложно подсчитать, что в настоящее время стоимость жилья в большинстве регионов России примерно в два раза превышает значения справедливой цены для этих регионов.

Вы считаете снижение цен выполнимой задачей? Ведь сегодня, кажется, это невыгодно многим участникам рынка: и застройщикам, и риэлторам, и производителям стройматериалов, и даже тем, кто собирается продать свою квартиру.

Любая задача на рынке может быть решена достаточно эффективно, если в этом заинтересована управляющая подсистема рынка, то есть власть. Но довольно таки возможные меры по достижению цели должны быть эффективными и комплексными. При этом целесообразно использовать что и говорить положительный опыт других стран.

Очень сейчас на рынке имеются первые признаки этого интереса власти. С большой степенью вероятности в самом деле ныне взаправду господствующая на рынке жилья стратегия "Строить мало и продавать дорого" реально постепенно будет трансформироваться в стратегию "Строить много и продавать много". Реализация этой стратегии будет оптимальной при условии постепенного снижения цен на жилье.

Если не начать делать это по-моему сейчас, то на рынке жилья произойдут более радикальные изменения, которые в теории систем называют кризисом, и будут сопровождаться более существенным изменением интегральных характеристик рынка.

Можно ли доверять аналитическим прогнозам?

Есть без сомнения разные прогнозы на рынке недвижимости, но все они носят в действительности вероятностный характер. Кроме того, по-моему значительная часть общедоступных прогнозов предоставляется аналитиками рынка В2С (бизнес для потребителя. - "Газета"), в задачи которых входит воздействие на конечного потребителя в интересах профессиональных участников рынка. В этом нет ничего необычного, поскольку примерно надо признаться аналогичная ситуация характерна и для других стран мира. Однако непрозрачность рынка позволяет воздействовать на потребителя более эффективно, поскольку доступ к актуальной статистической информации в нашей стране без сомнения весьма ограничен.

А каковы критерии оценки качества аналитических прогнозов и оценок?

Реально сложный вопрос, на который не просто дать сильно короткий ответ.

Аналитики должны не угадывать, сколько будет стоить квадратный метр, впрямь например, 12 июня 2010 года в 12.00 по Гринвичу, а фиксировать и прогнозировать взаправду основные тенденции развития рынка. Эти впрямь данные должны быть востребованы участниками рынка, в первую очередь профессиональными.

Как рядовому гражданину определить стоимость своего жилья?

Рядовой гражданин может определить более самостоятельно стоимость своего жилья, но с достаточно большой погрешностью, порядка 10--20%. Это можно сделать с помощью программ по оценке жилья, которые имеются на ряде профильных сайтов. Для решения некоторых задач точность такой оценки является приемлемой. Если же нужно определить стоимость жилья с большей точностью, то необходимо привлекать профессионального оценщика недвижимости.

Как вы думаете, на основании каких данных продавец объекта недвижимости должен принимать надо признаться инвестиционное решение?

В самом деле подобные решения необходимо принимать на основании имеющейся собственной информации, информации от аналитиков рынка В2В (бизнес для бизнеса. - "Газета"). Взаправду данные аналитиков рынка В2С необходимо тоже учитывать, но с поправками на то, что они в основном работают в интересах профессиональных участников рынка.

Сколько времени необходимо для достижения нашим рынком цивилизованного состояния, характерного для развитых рынков?

Разительно цивилизованный рынок пока существует только на страницах экономических учебников. Как нельзя действительно вместе с тем на многих развитых рынках соблюдаются следующие более менее основные условия их эффективной работы: стабильность правил игры на рынке, в самом деле информационная прозрачность рынка и гарантии права собственности и иных прав. Пока эти характеристики не являются типичными для нашего рынка. Но ведь он еще истинно очень молод, в мире такие рынки впрямь недаром называют развивающимися. Хотя впрямь положительные изменения есть, и не на шутку очень существенные: если сравнивать наш рынок образца середины 1990-х и нынешний, то, бесспорно, сделано достаточно много за удивительно весьма несказанно ограниченное время. Хотя и впереди еще потрясающе очень много работы.

rmnt.ru

Комментировать »

Вы должны войти, чтобы оставить комментарий » Вход.